政策动态｜成都市商品房预售资金监管办法实施细则

成都市住房和城乡建设局等3部门

关于印发《成都市商品房预售资金监管办法实施细则》的通知

各区（市）县住建行政主管部门，人民银行四川省分行双流营业管理部，成都各金融监管支局，各商业银行，各房地产开发企业，各勘察、设计、施工、监理单位：

为贯彻落实《成都市人民政府办公厅关于印发成都市商品房预售资金监管办法的通知》（成办规〔2025〕5号）等文件规定，现将《成都市商品房预售资金监管办法实施细则》印发你们，请认真遵照执行。  

市住建局

人民银行四川省分行

四川金融监管局

2025年6月30日

成都市商品房预售资金监管办法实施细则

第一章  总则

第一条（目的依据）为进一步规范商品房预售资金监管工作，确保商品房预售资金（以下简称预售资金）优先用于工程建设，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展，根据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）和《成都市人民政府办公厅关于印发成都市商品房预售资金监管办法的通知》（成办规〔2025〕5号）等相关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条（适用范围）由区（市）县住房城乡建设行政主管部门（以下称为监管部门）、商业银行、开发企业三方监管的预售商品房，其预售资金收存、支取、使用和监督管理，适用本细则。保障性住房、人才公寓、拆迁安置房项目和建筑区划内按规划配建的停车位不适用本细则。已进入破产程序的企业，其项目预售资金管理按照《中华人民共和国企业破产法》相关规定执行。

第三条（职责划分）成都市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责制定预售资金监管相关政策措施，建设、维护和管理预售资金监管服务平台，监督指导全市预售资金监管工作。

监管部门负责具体实施辖区内预售资金监管工作，对预售资金监管相关矛盾纠纷进行调处化解，确保预售资金监管工作顺利开展。

成都市房屋产权交易中心（以下简称市房产交易中心），协助开展预售资金监管的政策宣传、业务培训和监督检查等工作。

中国人民银行四川省分行（以下简称人民银行四川省分行）负责指导商业银行做好监管账户的开立、变更、撤销等账户管理工作。国家金融监督管理总局四川监管局（以下简称四川金融监管局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。 

第二章  一般规定

第四条（公开招标）市住建局会同人民银行四川省分行、四川金融监管局，通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接预售资金监管业务的商业银行，并通过市住建局门户网站予以公示。参与公开招标的银行应为在我市行政区域内营业的分行级及以上的商业银行。

中标的商业银行（以下简称监管银行），与市住建局签订预售资金监管金融服务协议。监管银行向市住建局报送承办预售资金监管业务的支行或分行营业部（以下简称承办银行）。

第五条（商品房项目）商品房项目以建设工程规划许可证为单位确定，开发企业应按规定在房地产开发动态（项目手册）管理系统中及时填报、更新预售资金监管所需相关内容，监管部门进行核实。

第六条（签订协议）开发企业应于申请商品房预售许可前，从预售资金监管服务平台中选定一家承办银行，开设预售资金监管账户（以下简称监管账户），并与监管部门、承办银行签订《商品房预售资金三方监管协议》（以下简称三方监管协议）。三方监管协议的承办银行名称、监管账号、监管部门等主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。三方监管协议指导文本由市住建局制定。

监管账户按照一个预售许可对应一个监管账户的原则开设，账户名称中须带有“预售资金监管账户”等字样。监管账户应在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明。

开发企业须通过预售资金监管服务平台发起签订三方监管协议，申报监管范围、监管账户、监管额度等信息，同时提交工程建设进度计划；承办银行、监管部门应分别在2个工作日内确认，并及时完成纸质文本的盖章、存档手续。三方监管协议主要内容发生变更的，开发企业应当及时通过预售资金监管服务平台发起变更流程，承办银行、监管部门进行确认。变更流程完成前，按原协议执行。

第七条（账户管理）承办银行应严格按照三方监管协议做好监管账户监控，定期与监管部门进行对账，发现开发企业存在违规挪用预售资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管部门。

监管账户被人民法院冻结的，承办银行应及时报告监管部门，并于收到人民法院冻结文书的当日，将冻结文书上传至预售资金监管服务平台并将该账户性质反馈给人民法院。开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因解除商品房买卖合同申请退还购房款的，经监管部门审核同意后，承办银行按要求支付并将付款情况及时向人民法院报告。

第八条（承办银行变更）三方监管协议签订后，原则上不予变更承办银行。确需变更的，由监管部门核实其是否存在违规违约情形，不存在违规违约情形或完成整改的，方可变更。确定变更的，开发企业应通过预售资金监管服务平台与监管部门、新承办银行重新签订三方监管协议，并在销售现场显著位置公示。变更期间，不予办理预售资金收存、支取等业务。

第九条（监管额度）签订三方监管协议时，监管部门根据本次预售楼栋的房产预测面积、挂牌价款等信息完成监管额度核定。

(一)监管额度测算

监管额度按清水监管额度和装修监管额度分别测算。

清水监管额度按预售房屋清水挂牌价款总额的15%与房屋建筑平均建安费用（房屋建筑平均建安费用标准乘以预售楼栋的房产预测面积）取高确定。其中，预售工程形象进度要求为正负零（有地下室的）或地上一层顶板浇筑完毕（无地下室的）的商品房项目，按清水挂牌价款总额的25%与房屋建筑平均建安费用取高确定。房屋建筑平均建安费用标准不再区分自持、无偿移交、配套用房等。预售房屋为成品住宅的，装修监管额度按装修挂牌价款总额的80%测算。

（二）差异化调整

监管额度与开发企业信用等级进行关联。监管部门根据三方监管协议签订时，开发企业在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级，确定监管额度。实施了信用关联的，按照母公司的信用等级确定。

1. 开发企业信用等级为B级及以上的，监管额度保持不变；

2. 开发企业信用等级为C级的，监管额度上浮20%；

3. 开发企业信用等级为D级的，监管额度上浮40%。

第十条（保函置换）监管账户内资金达到监管额度后，开发企业可使用商业银行出具的保函置换监管额度内资金，置换金额根据开发企业信用等级确定。信用等级为A级的，置换金额不超过监管额度的20%；A+级及以上的，置换金额不超过监管额度的30%。

保函应为见索即付型保函，有效期届满之日不得早于解除预售资金监管之日，解除预售资金监管后，保函相应失效。监管部门在收到开发企业提供的保函原件后，通知承办银行向保函担保银行验证真伪，承办银行应将验证情况上传至预售资金监管服务平台。开发企业使用保函的，可置换的金额原则上以签订三方监管协议时的信用等级为准；信用等级降低的，以申请置换时的信用等级为准。开发企业可使用自有资金或新开具的保函替换原保函。

第十一条（监管方案）开发企业应当制定预售资金监管方案（以下简称监管方案），主要内容包括：

（一）项目基本情况；

（二）监管账户信息；

（三）监管范围、监管额度；

（四）工程建设进度计划及各进度节点应保留余额；

（五）其他需要说明的情况。

第十二条（解除监管）商品房完成房屋所有权首次登记后，按照三方监管协议，开发企业应通过预售资金监管服务平台提出解除预售资金监管的申请，承办银行和监管部门确认通过后予以解除。

第十三条（信息公示）开发企业应在商品房销售现场显著位置公示三方监管协议、监管方案和按揭贷款银行合作协议，并提醒购房人核实商品房买卖合同、按揭贷款合同等约定的到账账户是否为监管账户。购房人可通过市住建局门户网站，查询监管银行、监管账户、所购房屋预售资金入账信息。

第十四条（资金入账）预售资金包括购房人支付的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，应当全部直接存入监管账户。通过POS机收取的，开发企业只能选择承办银行提供的专用POS机。

购房人通过按揭贷款方式购房的，开发企业应当将监管账户提供给按揭贷款银行作为贷款到账账户。按揭贷款银行应当将贷款直接发放至对应的监管账户，相应条款写入购房人按揭贷款合同。

开发企业应当在商品房买卖合同中明确购房金额、付款方式及期限、承办银行名称及监管账户账号。

经开发企业授权，承办银行在监管账户收到购房人支付的购房款后，应当将对应的入账信息实时推送至预售资金监管服务平台。

第十五条（资金核验）开发企业在办理商品房买卖合同网签备案时，房屋预售资金应当按要求同步存入监管账户。通过分期付款或按揭贷款方式购房的，入账金额以商品房买卖合同约定的首期或首付金额为依据，同时应当达到个人住房或商业用房贷款最低首付比例；通过一次性付款方式购房的，全部购房款应当直接存入监管账户。

第十六条（不明入账处理）监管账户出现不明资金入账的，开发企业应当会同承办银行进行查实，5个工作日内完成资金确认工作。应进入监管账户的，开发企业将不明入账关联至相应房屋；不应进入监管账户的，待监管部门审核后，由开发企业向承办银行申请原路退回或划转至监管部门认可的账户。不明入账资金不纳入支取计算范围。 

第三章  预售资金的支取

第十七条（一般支取）监管账户内的资金超过工程建设进度节点应保留余额或监管额度的，开发企业可提出资金支取申请，包括额度内资金支取和额度外资金支取。

额度内资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本预售批次工程建设，包括必需的农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等相关建设支出。在解除监管前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调、挪用。额度内资金应直接拨付给材料方、设备方和施工方，拨付给其他收款人的需经监管部门同意。

开发企业申请支取额度内资金的，应在预售资金监管服务平台提交相关证明材料，明确建筑材料、设备和施工进度款项的收款账户，经监管部门确认后，作为额度内资金支取的收款账户。开发企业支取额度内资金的，应满足相应的工程建设进度节点要求，且支取后的余额应满足以下要求。

（一）完成规划地上建筑层数主体结构工程三分之二且不少于7层，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的65%；

（二）完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三且不少于7层，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的55%；

（三）完成主体结构封顶，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的45%；

（四）完成外墙装饰（不含外立面门、窗安装），监管账户内资金余额应当不低于监管额度的35%；

（五）完成内外装饰装修，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的15%；

（六）完成建设工程竣工验收，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的10%；

（七）完成建设工程竣工验收备案，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的5%；

（八）完成该预售批次房屋所有权首次登记，但已售商品房交付未达半数的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的3%；已售商品房交付半数及以上，无重大矛盾纠纷隐患，但未完成该预售批次房屋所有权首次登记的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的2%。

（九）完成该预售批次房屋所有权首次登记，且已售商品房交付半数及以上无重大矛盾纠纷隐患的，可以申请支取剩余资金。

申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零（有地下室的）或地上一层顶板浇筑完毕（无地下室的）的商品房项目，完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的，可增加一次支取，支取后监管账户内资金余额应当不低于监管额度的70%。

开发企业支取额度内资金，按申请相应工程建设进度节点时的信用等级测算应保留余额，其信用等级低于签订三方监管协议时，本条规定的相应节点余额上浮10%。开发企业使用银行保函置换资金的，保函担保金额按照支取节点余额做相应调减。

完成建设工程竣工验收备案且监管账户内资金满足资金余额要求的，开发企业可申请将监管账户内不超过监管额度2%的剩余资金直接拨付至住宅专项维修资金专户。

额度外资金可由开发企业提取使用，应当优先用于本项目农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款、工程勘察设计监理费用等，在保障项目建设的基础上，可用于偿还开发贷款。

对本市建设领域农民工监管服务平台向预售资金监管服务平台实时推送的开发企业未按规定向农民工工资专户拨付人工费用的预警信息，实施联动处置。

第十八条（支取流程）工程建设进度达到第十七条所述节点，开发企业通过预售资金监管服务平台申请额度内资金支取的，应提供以下资料。

（一）完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层、主体结构工程三分之二且不少于7层、主体结构工程四分之三且不少于7层、主体结构封顶的，提供主体结构分部工程完成情况及验收报告，以及监管额度内资金支取申请表等。

（二）完成外墙装饰（不含外立面门、窗安装）、内外装饰装修的，提供装饰装修分部工程完成情况及验收报告，以及监管额度内资金支取申请表等。

（三）完成建设工程竣工验收的，提供竣工验收报告以及监管额度内资金支取申请表等。

（四）完成建设工程竣工验收备案的，提供竣工验收备案表以及监管额度内资金支取申请表等。

（五）已售商品房交付半数及以上的，提供商品房集中交付情况报告以及监管额度内资金支取申请表等。

（六）完成该预售批次房屋所有权首次登记的，提供不动产权登记证书以及监管额度内资金支取申请表等。

工程质量监督机构或监管部门应当在2个工作日内对主体结构施工阶段、外墙装饰（不含外立面门、窗安装）、内外装饰装修和竣工验收完成阶段建设形象进度进行审核，工程并联竣工验收牵头部门应当在2个工作日内对建设工程竣工验收备案情况进行审核。监管部门应当在2个工作日内对留存资金、收款账户以及相关要件等是否合规进行审核。对于符合条件的，监管部门通过预售资金监管服务平台向承办银行发送准予支取通知，承办银行接到该指令后，2个工作日内完成资金划转。

额度外资金支取，由预售资金监管服务平台在监管账户内资金达到监管额度后，向开发企业、承办银行、监管部门发送确认通知。承办银行、监管部门在1个工作日内未提出异议的，开发企业通过预售资金监管服务平台向承办银行发起额度外资金支取指令即可划转。监管部门不同意开发企业划转额度外资金的，应通过预售资金监管服务平台说明理由。

第十九条（应急支取）开发企业因重大经营风险、项目管理不善、销售不畅等原因，产生重大债务和矛盾纠纷等不稳定因素，致使项目不能顺利建设影响竣工交付，且账户余额不能满足一般支取需求，但急需资金用于工程建设，经区（市）县政府（管委会）集体研究同意，明确支取金额及收款账户的，可进行应急支取。区（市）县政府（管委会）应加强对预售资金应急支取的风险研判，严格审核把关，并承担相应的工作责任、经济责任和法律责任。本细则施行前已纳入区（市）县政府（管委会）重点监管的项目按照原重点监管规定执行。

开发企业申请应急支取的，监管部门应严格审核；符合条件的，由监管部门上传区（市）县政府（管委会）集体研究同意的相关证明材料，可进行应急支取。

发生应急支取的，该项目其他预售批次的额度外资金应当优先用于补足应急支取金额。

第二十条（暂停支取）开发企业有下列情形之一的，市和区（市）县住房城乡建设行政主管部门应暂停其支取预售资金：

（一）预售资金未全部直接存入监管账户的；

（二）违规挪用、抽逃预售资金的；

（三）未按规定将预售资金用于工程建设的；

（四）存在其他违规行为，且未按要求整改的。

开发企业整改完成后，经监管部门核实同意的，可恢复支取。

第二十一条（退房退款）监管账户内资金原则上用于工程建设，发生退房退款时按以下方式实施：

（一）监管账户内资金未达到监管额度且未发生过支取的，账户内资金可直接划转用于退房退款，由开发企业提供与购房人签订的解除购房协议，监管部门审核通过后，承办银行办理划转。

（二）监管账户内资金超过监管额度或发生过支取的，账户内资金不得直接划转用于退房退款，应由开发企业提取的额度外资金或自筹资金进行保障。

第二十二条（利息管理）监管账户内资金未达到监管额度的，其资金利息纳入额度内管理，按照本细则第十七条规定的工程建设进度节点予以支取；监管账户内资金超过监管额度的，其资金利息纳入额度外管理，由开发企业自行通过预售资金监管服务平台办理资金划转业务。 

第四章  监管措施

第二十三条（监督检查）市住建局与人民银行四川省分行、四川金融监管局建立工作协调机制，按职责分工加强对预售资金监管工作的督导、抽查，发现违规行为的，及时责令整改，并依法依规对相关责任主体予以约谈、通报、信用记减分等处理。

市房产交易中心受市住建局委托，协助开展预售资金监管的抽查检查工作。市住建局对在监督检查中发现的问题，联动相关部门按职责分工予以处理。

监管部门建立日常监管机制，负责受理咨询投诉、处置相关矛盾纠纷，并会同综合执法部门或公安机关对违法违规行为进行处置。

监管银行、承办银行、按揭贷款银行、住房公积金管理机构应配合支持预售资金监管工作。

第二十四条（预警处置）监管部门、承办银行、开发企业应当明确专人负责预售资金监管服务平台预警指标的监测、核查、处置等工作，按相应时限在预售资金监管服务平台上反馈核查处置结果。未按要求实施，情节较轻的，予以约谈；情节严重的，对监管部门予以通报、对承办银行予以暂停预售资金监管资格、对开发企业予以记减信用分等处理。

第二十五条（开发企业违规责任）开发企业有下列情形之一的，由监管部门责令其限期整改，逾期未整改的，按照相关规定予以信用记减分、暂停与其签订新的三方监管协议。情节严重的，可报请市级相关部门实施联动处理。

（一）未按要求公示三方监管协议、监管方案等预售资金监管材料及信息；

（二）假报挂牌价格，恶意逃避监管；

（三）提供虚假伪造材料；

（四）预售资金被违规抽调；

（五）未按规定收存、支取或使用预售资金；

（六）其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十六条（承办银行、监管银行违规责任）承办银行、监管银行违反规定或协议约定，擅自拨付或扣划预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的，依法承担相应赔偿责任。情节严重或逾期未整改的，监管部门暂停与其签订新的三方监管协议，直至报请市住建局暂停其预售资金监管资格；整改完成的，经监管部门报市住建局同意后，可恢复承办银行、监管银行的预售资金监管资格。

第二十七条（按揭贷款银行违约责任）支持开发企业与购房人、按揭贷款银行签订三方协议，约定监管账户为按揭贷款发放的唯一收款账户。按揭贷款银行擅自或协助开发企业将购房人的按揭贷款发放至其他账户的，应当负责追回资金，无法追回的，依法承担相应赔偿责任。按揭贷款银行存在违规行为的，由市住建局协商四川金融监管局核实处理，直至暂停其按揭贷款业务合作资格。

第二十八条（相关主体违规责任）勘察、设计、施工、监理单位协助开发企业违规支取预售资金的，由监管部门责令其限期整改，对逾期未整改的，按规定予以信用记减分、向社会公示等处理。

第二十九条（相关人员违规责任）相关主管部门及其工作人员在预售资金监管工作中未依法依规履行职责的，由有关国家机关依法依规责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依规给予处理。第三十条（违法责任追究）在预售资金监管过程中，相关单位、人员涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。 

第五章  附则

第三十一条（解释部门）本细则由市住建局会同人民银行四川省分行、四川金融监管局进行解释。

第三十二条（施行日期）本细则自2025年7月1日起施行，有效期5年。自施行之日起，原有规定与本细则规定不一致的，以本细则为准。国家、省、市有新规定的，按新规定执行。